Khơi thông thị trường đất nông nghiệp

Tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp quy mô lớn đang gặp nhiều rào cản, để khơi thông cần bỏ hạn mức nhận chuyển nhượng, bỏ thuế vượt hạn điền và thay bằng đánh thuế tài nguyên đối với đất nông nghiệp, xây dựng cơ chế pháp lý để doanh nghiệp nhận góp vốn thông qua nhận quyền sử dụng đất có thể thế chấp để vay vốn ngân hàng...  

               - Chu Khôi -

Ngày 25/2, Viện Chính sách chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn (Ipsard) và Chương trình Australia hỗ trợ cải cách kinh tế Việt Nam (Aus4Reform) phối hợp tổ chức Hội thảo Phát triển các thể chế hỗ trợ thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp ở Việt Nam. 

Nhận diện 4 mô hình tích tụ đất đai

Ông Hoàng Vũ Quang, Phó Viện trưởng Ipsard cho biết, Hội thảo nhằm cung cấp thông tin đầu vào hữu ích giúp Bộ NN&PTNT đề xuất chỉnh sửa, hoàn thiện các văn bản, chính sách pháp luật hỗ trợ phát triển thị trường đất nông nghiệp ở Việt Nam; thảo luận các đề xuất khuyến nghị chính sách, tập trung vào tăng cường vai trò cho các tổ chức, hệ thống hỗ trợ cho sự vận hành bền vững, hiệu quả của thị trường đất nông nghiệp.

Khả năng tiếp cận, tích tụ đất đai của các doanh nghiệp nông nghiệp vẫn còn hạn chế (Ảnh: Internet)

Ông Nguyễn Văn Tốn, Vụ Nông nghiệp, Ban Kinh tế Trung ương cho hay, thời gian qua, chính sách đất đai đã được sửa đổi, bổ sung hoàn thiện. Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ không quá 2 lần hạn mức giao đã được điều chỉnh lên tới 10 lần hạn mức giao; thời hạn sử dụng đất từ 20 năm đối với đất trồng cây hàng năm đã được điều chỉnh lên 50 năm cho phù hợp với thực tiễn… Các quyền của người sử dụng đất nông nghiệp được hoàn thiện như quyền chuyển đổi, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng, quyền góp vốn... Đây được coi là chìa khóa pháp lý quan trọng để thúc đẩy tích tụ, tập trung đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp ở quy mô lớn hơn.

Theo ông Tốn, thực tiễn đến nay xuất hiện 4 mô hình tích tụ, tập trung ruộng đất để sản xuất nông nghiệp. Một là, tổ chức, hộ gia đình cá nhân nhận chuyển nhượng (mua) quyền sử dụng đất để hình thành thửa đất lớn hơn. Tuy nhiên, mô hình này chưa nhiều, do chủ đầu tư phải bỏ ra lượng vốn khá lớn, thời gian thu hồi vốn dài… Mặt khác, còn có nguyên nhân cơ bản là số người chuyển nhượng đất (bán) chưa nhiều.

“Nên coi đất đai như một tài sản, tuy nhiên là một tài sản đặc biệt. Nhận thức về việc phải có "tấc đất cắm dùi” vẫn còn tồn tại trong nhân dân, coi đây là tài sản phòng khi có rủi ro, sa cơ lỡ vận còn có chốn sinh nhai, nên còn rất nhiều người có tư tưởng giữ đất, mặc dù họ không sản xuất nông nghiệp hoặc sản xuất không hiệu quả. Nhưng chính điều này đã gây cản trở thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp”, ông Tốn nêu vấn đề. 

Hai là, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất của hộ gia đình cá nhân khác để sản xuất nông nghiệp.

Ba là, Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình có bồi thường, hỗ trợ theo giá đất quy định sau đó cho doanh nghiệp thuê đất để sản xuất nông nghiệp. 

Bốn là, hộ gia đình, cá nhân góp đất vào tổ hợp tác, HTX sản xuất tập trung một loại sản phẩm, một quy trình, thu hoạch, tiêu thụ sản phẩm một thị trường, lợi ích chia theo quy chế hợp tác sản xuất. Mô hình này đã và đang diễn ra ở nhiều địa phương, có ưu điểm như ruộng đất của hộ gia đình, cá nhân vẫn bảo đảm quyền sử dụng, nhưng sản xuất kinh doanh hiệu quả hơn, do có phương thức sản xuất tiến bộ hơn, nhận được nhiều trợ giúp của Nhà nước hơn khi họ tham gia làm thành viên của HTX. 

Ngoài ra, có mô hình nông dân góp vốn bằng đất với doanh nghiệp, nông dân trở thành cổ đông, nhưng mô hình này rất ít và có vẻ như đang thất bại.

Ông Tốn cũng chỉ ra: hiện vẫn thiếu các quy định cụ thể, rõ ràng về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chưa phân biệt được góp vốn bằng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chưa phân biệt rõ 2 hình thức góp vốn: góp vốn để hợp tác kinh doanh hay góp vốn để trở thành chủ sở hữu doanh nghiệp. Người dân lo ngại khi chuyển đất thành cổ phiếu mà doanh nghiệp phá sản thì họ sẽ bị mất đất. Đối với doanh nghiệp thì chưa có khung pháp lý để doanh nghiệp sử dụng vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn sản xuất kinh doanh. 

Hội thảo Phát triển các thể chế hỗ trợ thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp ở Việt Nam.

Doanh nghiệp khó tiếp cận đất đai

Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, thời gian qua, VCCI đã thu thập 333 ý kiến của hơn 40 hiệp hội, đồng thời rà soát 20 Luật và hàng chục văn bản dưới luật liên quan đến vấn đề đất đai, qua đó đã phát hiện nhiều vấn đề.

Mâu thuẫn nhiều nhất liên quan đến điều kiện, trình tự, thủ tục đầu tư tập trung tại các Luật: Đầu tư, Đất đai, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản… Đang có sự chồng lấn khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (nhiều cơ quan cùng thẩm định, xét duyệt một dự án).

“Khả năng tiếp cận, tích tụ đất đai của các doanh nghiệp nông nghiệp vẫn còn hạn chế. Doanh nghiệp nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Doanh nghiệp tư nhân trong nước không được giao đất có thu tiền sử dụng đất nông nghiệp. Trong khi đó, mô hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa khả thi. Việc xử lý các quyền và nghĩa vụ có liên quan khi dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh bị chấm dứt hoặc nhà đầu tư bị giải thể, phá sản đối với trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp với nhà đầu tư như thế nào cũng chưa có quy định”, ông Tuấn nói. 

Ông Nguyễn Trung Kiên, chuyên gia Ipsard cho biết, trên thế giới, nhiều nước đã có các tổ chức hỗ trợ thị trường đất nông nghiệp. Như ở Nhật Bản có Tổ chức quản lý đất trung gian (FIFAO) chuyên làm các nhiệm vụ: thuê đất của nông dân sau đó cho các trang trại và doanh nghiệp thuê lại đất. Tổ chức này nhận được sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc hỗ trợ ngân sách hoạt động, đánh thuế cao vào các hộ bỏ hoang đất, thu hồi đất hoang không chủ…  Tại Trung Quốc có Trung tâm dịch vụ chuyển nhượng đất đai (LTSC) ra đời từ năm 2010, với các hoạt động: thu thập, cung cấp thông tin về cung cầu cho thuê đất, giải quyết tranh chấp về đất đai, hỗ trợ các trang trại và doanh nghiệp quy mô lớn bảo lãnh vay vốn và cho vay ưu đãi để thuê đất. 

Theo ông Kiên, tại Việt Nam, tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp quy mô lớn đang gặp nhiều rào cản: khó chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa sang đất sản xuất nông nghiệp khác; thủ tục chuyển nhượng phức tạp (phải lấy xác nhận của hộ liền kề dù không tranh chấp); doanh nghiệp phải xin ý kiến nhiều ban ngành cho dự án đầu tư mặc dù đã được phê duyệt trong vùng đầu tư…  Tại nhiều địa phương đã thiết lập các trung tâm phát triển quỹ đất, nhưng hoạt động của các cơ quan này kém hiệu quả do hạn chế về cơ cấu tổ chức, cơ chế hoạt động, cơ chế tài chính để thực hiện chức năng cho thuê và tạo quỹ đất.  

Từ thực trạng này, Ipsard khuyến nghị: Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai; đẩy nhanh tiến độ xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia tích hợp, thống nhất trên cả nước. Cần quy định cụ thể về minh bạch hóa thông tin quản lý và sử dụng đất đai, từ khâu quy hoạch sử dụng đất đến giám sát thực hiện quy hoạch và thực trạng sử dụng đất. Cần tăng cường vai trò của trung tâm phát triển quỹ đất. Cần bỏ hạn mức nhận chuyển nhượng, bỏ thuế vượt hạn điền và thay bằng đánh thuế tài nguyên đối với đất nông nghiệp. Cần xây dựng cơ chế pháp lý để doanh nghiệp nhận góp vốn thông qua nhận quyền sử dụng đất có thể thế chấp để vay vốn ngân hàng.